賃貸管理のアイル福岡

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アイルスタッフのつぶやきブログ♪♪

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最新のお部屋の情報や日々の出来事など アイルのスタッフが綴ります!!

空室と入居中の売却はどちらが高くなるか?

みなさん、こんにちは。

福岡で35年以上不動産売買・管理業務を行っている不動産会社アイルの藤です。

 

分譲マンションを所有されて、何かの事情で賃貸に出される方はいらっしゃると思います。

それから売却を検討する場合、そもそも入居中で売却はできるのか?

空室と入居中だとどちらが高く売却できるのか?

 

色々とお悩みが出てくるでしょう。

一般的には、空室の方が高く売却できます。

購入される方がそこへ住む目的だからです。

もちろん、賃貸中でも売却は可能です。

その場合は、投資目的として購入されるため、どのくらいの賃料収入があるかを見ます。

一言で利回りが〇%かを判断されるため、賃料が安いと当然利回りも低くなります。

今の福岡の市場で見ると、マンションは高騰しており物件によっては購入した価格より高く売却出来る事があります。

ですので、投資物件の方が高く売却できる方が少ないかもしれません。

 

ただ、早期売却を検討されている場合は、将来の空室等も見込んで投資物件で購入される方もいらっしゃいます。

売却手段はその状況により様々ですので、単純に価格だけの判断ではなく、

いつまでにどのように売却したいのか具体的なスケジュールなどをはっきりさせるとスムーズに進めることができます。

 

そのようなお悩みも全て解決できる方法をご提案させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

http://www.ill-f.co.jp/

2022年09月26日

2022 住みたい場所ランキング福岡

こんにちは。アイル売買担当の城谷です。

今回はある情報番組で紹介された〖福岡で住みたい場所ランキング〗のお話です。

他の番組やネット上でも紹介されてますが、個人的に信憑性のある番組のランキングです。

それでは早速参りましょう。

第10位 大橋

南区の中心、特急停車駅、校区などで評価されています。

第9位 千早

2003年開業のJR千早駅を中心に東区の副都市として発展。開発された新しい街並み

が評価されてます。ファミリー層が多いのも人気の一つです。

第8位 赤坂

大濠公園のお隣なのでもう少し上位かと思われましたが、ビジネス街としてのイメージが

強いため評価が低いのかもしれません。

第6位 六本松

九大跡地の再開発の町として、新しい商業施設、裁判所、飲食店などが評価されています。

また、学生街の名残もあり、個性豊かなショップも人気の秘密です。

第6位 姪浜(同率)

六本松と同位となったのが姪浜です。姪浜駅の南側の開発によりファミリー層に人気のエリアです。

西区の中核となる街ですので、生活に必要な施設や公共の場所も近くにあり評価されています。

第5位 天神

福岡の都心、商業施設が密集していて交通の便も抜群に良い街です。すでに始まっています

〖天神ビッグバン〗も進んでいますので将来の街並みも期待大な街として評価されてます。

第4位 大濠公園

水と緑にあふれ、閑静な住宅街として定評のある大濠公園。公園内には美術館、能楽堂、日本庭園

などがあり、歴史や文化芸術にもふれることができます。

第3位 西新

ファミリー層の支持を集めたのが評価につながりました。教育機関の充実に加え福岡タワーや福岡市

博物館などのレジャー施設も充実。元々商店街として発達した街なので下町風情も高評価の一つです。

第2位 薬院

天神まで1駅。地下鉄の延伸により博多駅にも便利な好立地が評価されました。もう一つの魅力が

路地裏にあるおしゃれなカフェや個性的なセレクトショップが点在している所が評価されました。

第1位 博多

あまり生活する街としてイメージのない博多。九州の玄関口、福岡の都市として〖一度は住んでみたい〗

という声が評価になりました。天神同様今後の再開発による街並みの変貌が楽しみな街です。

 

皆様の住んでいる街はランキングされましたか。私は城南区なので圏外です。

今後も移りゆく福岡の街を楽しみたいと思います。 (了)

2022年09月21日

【避けては通れない管理業務】

こんにちは、アイルの中村です。

 

管理業務を長年していますと避けては通れない管理業務が発生するときがあります。

 

「入居者の孤独死による告知義務の考え方」です。

 

実際に数か月前も起こりました、特に近年コロナ禍では全国的に増えているそうですね。

 

国土交通省も令和3年10月にガイドラインを公表しました。

 

所謂、告知義務と言われる内容です。

 

どのような時に告知が義務づけされるのか明確な指針が出されたことは、私たち管理会社も
オーナー様も知っておく必要があります。

 

 

 

今後はこのガイドラインに基づき、より正確な情報発信をしていくことが私たちの義務

かと思います。

2022年09月16日

間もなく販売開始

こんにちは。アイル売買担当の城谷です。

今回も弊社より販売開始する物件のご紹介です。

〖じゅうグランドモア空港通り〗

空港通りから一本入った静かな佇まいのあるマンションです。

建物は14階建ての12階部分、日当たり・眺望・風通しの良いお部屋です。

駐車場もマンションでは珍しく2台確保(継承できます)3年前に全面リフォーム済みです。

徒歩圏内にスーパー、ドラッグストア、コンビニエンス等生活に必要な商業施設も充実してます。

近日、販売開始しますので、是非ご内覧にお越しください。お待ちいたしております。

2022年09月14日

福岡市中央区の分譲マンション管理

みなさん、こんにちは。

福岡で35年以上不動産売買・管理業務を行っている不動産会社アイルの藤です。

 

今回は、新規管理で中央区今泉の物件です。

2LDKで約42㎡です。

 

先日もお伝えしましたが、現在は1LDK~2LDKのコンパクトタイプが流行っております。

家賃も高く設定できて、賃貸管理としてオーナー様が検討されるケースが増えてます。

 

もちろん、博多や天神など特に都心部が賃貸として良いかと思います。

新規で賃貸管理をご検討の方は是非お尋ねくださいませ。

http://www.ill-f.co.jp/

2022年09月12日

休日は釣り釣り釣り!

 

みなさん、はじめましてこんにちは!

アイル事務スタッフの田上です。主に売買の事務を担当しています!

毎日コツコツとお仕事をしていますが、休日は・・・だいたい海の上にいます!

 

実は釣りが大好きなんです(^^)

 

先日も釣りをするためだけに沖縄へ行ってきました!

3泊4日釣りづくしの旅❤

 

初日はしっかり沖縄料理を堪能!

海ぶどう、ゴーヤチャンプル~、もずく、、、全部大好物です☺

美味しいものをたくさん食べて、しっかり寝て、翌日。。。

 

 

ドッカーーーン!(本当にこんな音で魚が水面に出てきます)

 

ゲットしました~!GT(ジャイアントトレバリー)というお魚です!

なんと33キロもありました(^^)

仲間たちも無事GTをキャッチ!

その後もみんな釣りまくり!沖縄最高です!

でも楽しい時間はあっという間・・・

 

最終日はフライト前にみんなで美ら海水族館へ

しっかりジンベエザメも見学して帰福🛫

 

、、と

こんな感じの、隙あらば釣りに出かける生活を送っています!

いつかは釣り具をたくさん収納できる戸建てに住みたいな☺

 

また登場します!それでは(^^)

 

 

 

2022年09月11日

査定依頼

こんにちは。アイル売買担当の城谷です。

9月になり風が涼しくなったような気が致します。

本日は物件の査定についてのお話しします。

弊社でも物件の仕入れをする一つの方法としてダイレクトメールを活用致しております。

その中で、売却をお考えのお客様よりご連絡を頂き査定を行うわけですが、色々な

ケースに合わせて弊社独自の評価を行います。

賃貸中であったり、居住中での住替え、空室だが荷物の処分ができなかったりなど

様々なケースがございます。

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今回の依頼は賃貸中の物件でした。賃貸中の場合二つの側面から評価額を求めて参ります。

一つ目は頂いている賃料からの査定です。(収益還元法)年間に見込める賃料から査定します。

二つ目は実際に類似する不動産のお取引事例をもとに査定額を算出する方法です。(取引事例法)

本来の実勢価格に近い査定ができますので、評価額に信憑性があります。

最近良く耳にするのが『空室の方が高く売れる』です。どうしても賃料から査定する収益還元法は

賃料に比例しますので、賃料次第で評価が変わり信憑性も低くなります。

それに対して取引事例法は実勢価格を反映しています。ここ数年は高水準で取引されていますので

取引事例法が高い評価が受けられます。

創業30年超の蓄積されたデータもとに弊社独自の査定を行っています。

ご用命の際は是非アイルの無料査定をご利用ください。お待ちいたしております。 (了)

2022年09月09日

【最近、聞くようになった「賃貸不動産経営管理士」って】

こんにちは、アイルの中村です。

最近よく耳にする、「賃貸不動産経営管理士」について。。。

 

 

賃貸不動産経営管理士は賃貸不動産管理に必要な専門的な知識・技術・技能・倫理観を以って、賃貸管理業務全般にわたる、管理の適正化・健全化に寄与することを目的とする資格制度であり、賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律において、設置が義務付けられている「業務管理者」の要件の一つとなっている資格である。

 

※ウィキペディアより

 

2021年、良好な居住環境の確保を図るため、所有者と管理会社との適切な関係において「賃貸住宅管理会社登録制度」を作ることでオーナー様の財産を守ることを目的とされました。

 

 

 

国家資格となり、200戸以上管理する賃貸会社は管理会社として登録し、実務として、賃貸不動産経営管理士を在籍させて安全な業務するように求められるようになりました。

 

 

アイルでは、この、国家資格有資格者が3名在籍しております。

 

 

どの管理会社が安全か、業務年数だけではなく有資格者の在籍を見比べることも重要なことですね

2022年09月07日

分譲マンションの新規管理を承りました!

みなさん、こんにちは。

福岡で35年以上不動産売買・管理業務を行っている不動産会社アイルの藤です。

 

今回、4LDKの分譲マンションご所有の方から、新規管理の依頼を頂きました。

現在、賃貸中で他でお願いされておりましたが、以下の理由で変更したいとのことでした。

・管理会社に不満がある

・相続に関する相談もしたい

 

管理委託の変更で多いのが、管理会社への不満などです。

管理はどうしても入居者からの相談や設備の不具合など

オーナー様を通して解決しなければならない事がございます。

そこで、きちんとオーナー様ともお話をしないといけません。

 

何の相談もなく、勝手に進められてた事が不満に思い、

弊社へ変更されるきっかけとなりました。

 

そして、弊社が相続に関することも税理士など

専門の先生を通してご提案ができることにも魅力を感じて頂きました。

 

弊社では常に、オーナー様と1対1で対面してお話することを心掛けております。

http://www.ill-f.co.jp/

 

 

 

 

2022年09月05日

社宅を収益物件に

みなさん、こんにちは。

福岡で35年以上不動産売買・管理業務を行っている不動産会社アイルの藤です。

 

今回は、社宅から収益物件に新しく建て替えしたお話です。

もともと社員用の社宅として利用されていた物件ですが、古くなり利用者も減ってきたため

新しく建て替えする検討をされておりました。

建て替えするなら、社宅ではなく収益物件として他の方も入居出来た方が良いと考えて、

収益物件として建て替えすることになりました。

 

 

上記が建て替えた物件となります。

1LDKで、単身をメインに募集しております。

3年ほど経ちましたが、場所が良く設備も充実しており、

退去予告がでても、退去前に決まることが多く、常に満室を保っております。

 

どのような収益物件が望ましいか間取りから賃料まで企画ができますので

そのエリア等によってご提案ができます。

収益物件を検討している方は是非ご相談くださいませ。

http://www.ill-f.co.jp/

 

2022年09月02日

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