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3,000万円特別控除を使えるケース・使えないケース（実家編）
相続した実家を売却するとき、
多くの方が耳にするのが**「3,000万円特別控除」**です。
「使えるなら税金はかからないの？」
「相続した家でも対象になるの？」
結論から言うと、
使えるケースと、使えないケースがはっきり分かれます。
この記事では、相続した実家（居住用不動産）に限定して
分かりやすく解説します。
そもそも3,000万円特別控除とは？
不動産を売却した際に出る**譲渡所得（利益）**から、
最大3,000万円まで差し引ける制度です。
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控除後の譲渡所得が0円 → 譲渡所得税なし
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相続税とは別の「売却時の税金」の話
👉 「相続したから自動的に使える」制度ではありません。
【使えるケース①】被相続人が住んでいた実家を売却する場合
次の条件を満たすと、使える可能性があります。
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被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた家
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相続後、誰も住まずに売却
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相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
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建物を取り壊す場合でも一定条件を満たす
いわゆる
**「空き家の3,000万円特別控除」**です。
【使えるケース②】相続人が実家に住んでから売却した場合
相続後に、
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相続人が実家に住み
-
その後売却した場合
相続人自身の居住用財産として
通常の3,000万円特別控除が使えるケースがあります。
ただし、
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実際に生活の本拠として住んでいるか
-
住民票だけ移していないか
など、形式だけでは認められません。
【使えないケース①】相続後に第三者に貸していた場合
よくある注意点です。
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相続後に賃貸として貸した
-
一時的でも第三者が住んだ
この場合、
空き家特例は原則使えません。
「少しの期間だけ貸した」は
アウトになる可能性が高いので注意が必要です。
【使えないケース②】相続人がすでに別の家を持っているから使えない？
これは誤解されやすいポイントです。
-
相続人が別の持ち家を持っていても
👉 実家売却に使えるケースはある
重要なのは
「誰が住んでいたか」「どう使っていたか」
であり、相続人の自宅の有無ではありません。
【使えないケース③】期限を過ぎてしまった場合
-
相続開始から3年超
-
売却が期限を1日でも過ぎる
この場合、
原則として控除は使えません。
👉 相続不動産は
**「ゆっくり考えすぎると税金が増える」**代表例です。
【要注意】3,000万円控除は「自動適用」ではない
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確定申告が必須
-
必要書類が多い
-
不動産の状況説明が重要
不動産会社・税理士に
相続の状況を正確に伝えることが大切です。
まとめ｜実家売却と3,000万円控除の判断軸
実家の3,000万円特別控除は、
-
✔ 被相続人が住んでいたか
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✔ 相続後どう使ったか
-
✔ いつ売るか
この3点でほぼ決まります。
「使えると思っていたのに使えなかった」
という後悔は非常に多いため、
売却前の確認が何より重要です。
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