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相続と不動産｜まずは知っておきたい基本の話（居住用不動産編）

① まず確認するのは「誰が相続人か」

不動産の話に入る前に、必ず必要なのが
相続人の確定です。

• 配偶者・子どもは誰か

• 代襲相続は発生していないか

• 相続人同士の認識は一致しているか

ここが曖昧なままでは、
売る・貸す・住むのどれも進められません。

② 次に「不動産の名義」と「権利関係」を確認

居住用不動産では、次の確認が重要です。

• 登記名義人は誰か（被相続人単独？共有？）

• 抵当権は残っていないか

• 土地と建物の名義は一致しているか

👉 特に多いのが
「建物は父名義、土地は母名義」
この場合、相続手続きも売却手続きも複雑になります。

③ 「住み続ける・売る・空き家にする」の方向性を考える

居住用不動産の相続では、選択肢は大きく3つです。

1. 相続人が住み続ける

2. 売却する

3. しばらく空き家として保有する

ここで大切なのは、
**「今すぐ決めなくてもいいが、方向性は共有しておく」**こと。

特に空き家は、

• 固定資産税

• 管理責任

• 老朽化リスク

が年々重くなります。

④ 相続登記は「義務」になっている

2024年以降、
相続登記は義務化されています。

• 相続を知った日から3年以内

• 正当な理由なく放置すると過料の可能性

「売る予定だから」「まだ話し合い中だから」
という理由でも、登記は別問題です。

⑤ 税金の話は「後回しにしすぎない」

居住用不動産の相続では、

• 相続税がかかるか

• 売却する場合、譲渡所得税がかかるか

• 「3,000万円特別控除」が使えるか

など、判断のタイミングで税額が変わることがあります。

👉 特に
「相続してから3年以内に売却」
は、税務上の重要な分かれ道です。

まとめ｜居住用不動産の相続、まずはここから

相続と不動産で最初にやるべきことは、

1. 相続人を確定する

2. 不動産の名義・権利関係を確認する

3. 住む・売る・保有の方向性を整理する

4. 相続登記を進める

いきなり売却や税金の話に入らなくて大丈夫です。
まずは「全体像を把握すること」が、後悔しない相続への第一歩です。

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