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サブリースはオーナーにメリットがある？
おはようございます。アイルの藤です。
賃貸経営にはいくつか方法があり、完全に自分で経営する人から、外部委託して経営の手間を省くなど、考え方が異なります。
その中でも、サブリース契約は資金は出しても経営を外部委託してしまうので、
不動産運用に自信がない人でも挑戦しやすい側面を持っています。
では、実際にサブリース契約はオーナーにとってメリットがあるのでしょうか？
そこで、アパートの新築を検討した時に、サブリースとは『どんなシステムなのか』について考えてみましょう。
たとえば、設備が故障したときは、すぐに修理や交換をする。さらに、故障する前に手当をして、借主の不便や不満を防止する。
この考えに反対するオーナーはいないと思います。入居者に満足してもらうことが、賃貸経営にとって最も重要なことに異論はないでしょう。
しかし、サブリースされているオーナーの多くは、『それはサブリースしている会社がやることなので、自分には関係ない』と言うのです。
また、敷金精算は、借主と揉めると次の募集に支障をきたすので、スムーズに進めたいですね。あるいは入居審査は、家賃の支払い能力だけでなく、入居ルールを守る良い入居者を選んだ方がいいですよね。さらに家賃というのは、借主の満足度を高めていくことで退去を防いで、結果として値下がりを防ぐことができますよね。
これらの考えに反対するオーナーはいないと思います。
しかし、サブリースされているオーナーの多くは、『それはサブリースしている会社がやることなので、自分には関係ない』と言うのです。
ここにサブリースという仕組みの落とし穴があります。
たしかに、借主が不平不満を言おうと、敷金精算で揉めようと、毎月家賃が入ってくるのがサブリースです。ルールを守らない入居者が他の優良借主に迷惑をかけようと、退去が多く発生しようと、今月の収入に変わりないのがサブリースという仕組みです。
しかし、この状態が長く続いたら、長期的にはオーナーの収入低下をもたらすことは『火を見るより明らか』です。サブリース会社がいつまでも赤字を補填し続けることはないわけです。
このようにサブリースはオーナーに、『経営に無関心でも約束された収入が入り続ける』という『錯覚』をもたらしやすい仕組みと言えます。
では、サブリースはオーナーにとってメリットがない、ということでしょうか？
そう単純ではありません。賃貸経営は満室が続けば良いですが、退去や入居を繰り返すのが宿命です。そのために、収入が安定しない、という側面があります。
安定を求めるオーナーは、サブリースを望み、その結果、賃貸経営に無関心になってしまうことが多いのです。
安定だけでなく、『良い賃貸経営』をすることが大事です。
出来るだけ空室が少ない、つまり稼働率の高い状態を維持する。入居者に長く快適に暮らしていただく。建物設備に必要なメンテナンスを行い、無駄な修繕や交換を防ぐ。結果として収益を最大化する。これらは、『良い賃貸経営』によってもたらされる結果です。
たとえ、オーナーが自主管理をしても、管理を業者に委託しても、サブリースで家賃保証を受けたとしても、『良い賃貸管理をする』という目的を見失ってはいけないのです。
弊社は管理業務委託を承っており、サブリース契約は承っておりませんが、常に『良い賃貸管理』を目指して、オーナー様と共に歩んでおります。
今後とも、オーナー様にとって『良い賃貸管理』が継続できるよう精進してまいります。
